מכירת דירה – מבוא
עסקת מכירת דירה היא צעד כלכלי משמעותי היות ומדובר במכירת נכס בשווי כספי גבוה.
עסקאות נדל"ן של קניה או מכירה של דירה הן עסקאות גדולות, אם בכוונתם למכור דירה שבבעלותכם, אתם כבר יודעים כמה מידע מבקשים הרוכשים הפוטנציאליים. בכדי למנוע עסקאות שלאחריהן יגיעו תביעות כבדות מצד הרוכשים וכדי שעסקת המקרקעין שלכם תסתיים בקבלת השיק הרצוי ביום המכירה ולא במסירת כתב תביעה מכאיב בחודשים שאחרי, כדאי לקרוא את המאמר הבא.
עם גיבוש ההחלטה בדבר מכירת דירה, ישנם נושאים מיידים לטיפול, הנוושאים שכיחים וידועים לרובנו, כגון: בדיקות לגבי שווי השוק של הדירה, ביצוע עבודות של שיפוצים קלים בדירה, במידת הצורך, וזאת במטרה לשפר הניראות של הדירה ולהעלות את ערכה בפני רוכשים פוטנציאליים, בדיקות מול מתווכים, פרסום מודעות מכירה במדיות שונות.
במקביל, רצוי גם לבצע היערכות משפטית מוקדמת, כדי להיות מוכנים לעסקה, ובתוך כך להימנע מראש מהפתעות מצערות ובעיות בהמשך.
מומלץ לפנות אל עורך דין לביצוע עסקת מכר במקרקעין, שיבצע עבורכם בדיקות שונות ויוכל ללוות אתכם כבר בשלב של משא ומתן.
רצוי שלא להסתייע בשירותיו של עורך דין משותף לשני הצדדים (הקונה והמוכר) אלא לשכור עורך דין נפרד שיפעל מטעמכם בלבד. רק כך תוכלו לדעת בוודאות, כי עורך הדין מייצג אך ורק את האינטרסים שלכם בעסקת מכירת הדירה.
יתר על כן, במידה וישנה הלוואה מבוטחת במשכנתה על הדירה שלכם, חשוב לבדוק מול הבנק למשכנתאות מהו גובה היתרה לסילוק המשכנתה, לבחון נקודות יציאה אפשריות (ולרבות קנסות יציאה), כדאיות של פירעון המשכנתה לעומת החלופה של הלוואת משכנתה נגררת וכו’.
הוצאת נסח טאבו
במידה ודירתכם רשומה בטאבו מומלץ להוציא נסח טאבו כדי לוודא שרישום הבעלות שלכם על הדירה הוא תקין ושאין בעיות כל שהן מבחינת המצב הרישומי של הדירה (למשל: הערת אזהרה או עיקול שלא ידעתם עליו, וכדומה). לצורך כך, יש לדעת את מספרי הגוש, החלקה ותת החלקה של הדירה.
כיום, ניתן להנפיק נסח טאבו באופן מקוון באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין. את מספרי הגוש והחלקה של הדירה שלכם תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה, בטופס חשבון הארנונה או באמצעות איתור באינטרנט.
במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו, יהא עליכם להצטייד במסמך הקרוי ‘אישור זכויות’. במידה והדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל ניתן לגשת פיזית ולקבל את האישור במינהל או להזמינו בצורה מקוונת. במידה והדירה רשומה בספרי חברה משכנת ניתן להזמין את האישור מאת משרד עורכי דין הפועל מטעם החברה המשכנת.
היבטי מס שבח
מכירת דירה היא אירוע מס ולרוב עשויה להיות מלווה בתשלום מס שבח.
חשוב לבצע בדיקה מקדמית של חבות במס שבח. לעתים, החיוב במס שבח עשוי להיות בסכום גבוה, ככל שאינכם זכאים לפטור בגין המכירה.
במקרים מסוימים, ראה המחוקק לנכון לפטור את מכירת דירת המגורים, כאשר קיימים מספר פטורים בגין מכירת דירת מגורים, ובין היתר, לדוגמה:
- פטור מכירת דירת מגורים יחידה אחת לשנה וחצי.
- פטור מכירת דירת מגורים אשר התקבלה אצל המוכר בירושה.
- פטור עסקת העברה ללא תמורה לקרוב (עסקת מתנה).
- פטור (חלקי) לפי מס מוטב (לינארי).
- פטור במסגרת החלפת דירות ועד
האם מוכר זכאי לקבלת פטור מתשלום מס שבח בגין עסקת מכירת הדירה היא בעלת חשיבות גדולה.
חריגות בניה והיטל השבחה
האם ידוע לכם על חריגות בניה שבוצעו בדירה או שקיים חשש כזה? במידה ובדירה קיימים תוספות בניה בלתי חוקיות שלא נתקבלו לגביהן היתר בניה כדין, חשוב מאוד להסדיר את הנושא בתחילת העסקה.
בנוסף יש לבדוק את נושא השימושים חורגים בדירה, ככל שהיו ו/או ישנם (למשל: האם הדירה שימשה לצורכי מגורים או עסק?).
במידה ומאז שקניתם את הדירה הוענקו במסגרת תכניות בניין עיר לדירתכם זכויות בניה נוספות או הקלות בניה – צפוי להיות חיוב בהיטל השבחה, אותו יש לשלם בעת מכירת הדירה..
דעו כי במסגרת חוזי מכירת דירה. מקובל, כי חיובים מהסוג האמור לעיל חלים על המוכר, ככל שנוצרו עד למועד החתימה על חוזה המכר.
עלויות נלוות למכירת דירה
במסגרת עסקה למכירת דירה חשוב מאוד לקחת בחשבון את החבויות ו/או ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה, ולהיערך בהתאם ומראש.
בדרך-כלל, הוצאות אותן שיש לקחת בחשבון, הרי מספר דוגמאות:
- מס שבח (במידה ואין פטור).
- שכר טרחת עורך דין.
- הוצאות לסילוק המשכנתה (עמלות, קנסות, פיגורים, וכו’ – אם יש).
- דמי תיווך.
- עלויות ביצוע של תיקונים בדירה.
- עלות הובלה של תכול הדירה.
- עלות פירוק רהיטים/ מתקנים בדירה.
זיכרון דברים למכירת דירה - לא לחתום!
זיכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך מקדמי עליו ,בחלק מהמקרים, חותמים הצדדים טרם חתימתם על החוזה בפני עורך דין.
לזיכרון הדברים יש תוקף משפטי, וכי מכוחו הקונה יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת הרישום על זכויותיכם בדירה.
מועד מניין הימים החוקי לשם הדיווח והתשלום לרשויות המס מתחיל ממועד חתימת זיכרון הדברים. זיכרון דברים נחתם לרוב טרם היוועצות עם עורך הדין וביצוע הבדיקות המשפטיות המקדמיות.
ההמלצתנו המשפטית היא שאין לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, אלא אך ורק על חוזה מכר שנערך על ידי עורך דין.
חתימת חוזה מכירת דירה
מעמד חתימת חוזה למכירת דירה כולל שלושה חלקים עיקריים:
- חתימת החוזה על ידי שני הצדדים לעסקה.
- חתימה על מסמכים משפטיים נלווים (כגון: רישום הערת אזהרה, שטרי המכר, ייפויי הכוח, הצהרות למיסוי מקרקעין, וכו’).
- תשלום המקדמה ע”י הקונה למוכר.
מומלץ להגיע למעמד החתימה על החוזה לאחר שכבר הסכמתם עם הקונים על נוסח הטיוטה הסופית ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב של חתימת החוזה עצמו.
בשלב הראשוני, הצדדים יחתמו על מספר עותקים מקוריים של חוזה מכר ובהמשך הצדדים יחתמו על מסמכים נלווים, הקשורים בעיקר להסדרת העברת הזכויות בטאבו.
רצוי לקבל לידיכם לפחות שני עותקים מקוריים של החוזה, והעתק מכל מסמך נוסף עליו חתמו הצדדים, בכדי שיישמרו אצלכם באופן מסודר.
במעמד החתימה תקבלו את המקדמה מהקונה.
שלבי הביצוע בחוזה המכר
יש להצהיר ולדווח למיסוי מקרקעין (מס שבח)
על מוכר דירה להגיש למנהל מיסוי המקרקעין, בתוך 30 יום מיום עסקת המכר, הצהרה הכוללת בין היתר:
- פרטים בדבר הזכות הנמכרת.
- פרטי עסקת המכר.
- התמורה המשולמת לפי החוזה בעד מכירת הזכות בדירה.
- סך המס לתשלום (אם אין פטור), וכן אופן חישובו.
- זכאות לפטור ממס שבח (אם יש).
לטופס ההצהרה והדיווח המוגש למיסוי מקרקעין יש לצרף מספר מסמכים, כלהלן:
- העתק של חוזה המכר.
- נסח הטאבו (או אישור זכויות).
- כל מסמך הרלוונטי לפטור במס שבח.
על הצהרה זו להיות מאומתת ע”י עורך דין מטעם המוכר, אשר לרוב הוא שיבצע עבורכם את הדיווח לשלטונות המס.
מומלץ ששני הצדדים יחתמו על ההצהרות למיסוי מקרקעין במעמד החתימה על ההסכם (שמרו גם צילום של הצהרת הרוכש).
איחור בהגשת דיווח גורר בעקבותיו קנסות גבוהים.
בהמשך, תקבלו את שומת מס השבח עם השובר לתשלום או אישור הפטור (‘אין יתרה לתשלום’).
המצאת אישור מס השבח לקונה תהווה תנאי לקבלת התשלום האחרון מהקונה. לחילופין יופקד התשלום בנאמנות בידי עורך דינכם עד לקבלת האישור בפועל.
במידה ואינכם זכאים לפטור ממס השבח יש לבצע את התשלום בתוך 60 יום ממועד חתימת החוזה.
תשלום ראשון (המקדמה)
במעמד חתימת החוזה למכירת הדירה על הקונה יהא לשלם למוכר מקדמה על חשבון העסקה. אל תסכימו לחתום על החוזה ולקבל תשלום ראשוני רק בהמשך, (למעט במקקה המדובר בתשלום המופקד בנאמנות בידי עורך דינכם, לפרק זמן קצר ובכדי לאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה).
יש לוודא, כי התשלום יבוצע בשיק בנקאי ולא בשיק רגיל.
לתשלום זה ישנו חשיבות רבה, במידה והקונה יתחרט או לא יעמוד בהתחייבויותיו במסגרת העסקה, המוכר יהיה רשאי לחלט (בדרך של קיזוז/ניכוי) את התשלום לטובתו, כפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה.
תשלומי ביניים
תשלומי הביניים יבוצעו בתשלום אחד, או בחלוקה למספר תשלומים, התשלומים יבוצעו בתאריכים הנקובים מראש בחוזה המכר ובמהלך התקופה שבין מועד החתימה למועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה. במידה ויש לכם משכנתה לסלק או שהקונה מתעתד ליטול הלוואת משכנתה למימון התשלומים בחוזה, עליכם לדאוג שעורך הדין שלכם יסנכרן בין התשלומים, גם במקרה בו התחייבתם ללוח תשלומים כלפי צד שלישי.
תשלום אחרון (יתרת התמורה)
התשלום אחרון הוא להשלמת מלוא התמורה, המבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה והמצאת המסמכים לרישום בטאבו לידי הקונה. לרוב, התשלום יעמוד בשיעור של 20%-10% מהתמורה. אל תסכימו למסור את החזקה בדירה לידי הקונה בטרם קבלת התשלום האחרון בפועל. כמו כן, יש להקפיד לקבל תשלום זה בשיק בנקאי או בהעברה בנקאית (זה”ב).
יש לוודא שכל התנאים המסחריים עליהם הסכמתם עם הקונים אכן באים לידי ביטוי מפורש ומדויק במסגרת החוזה, כגון: מועד מסירה (לרבות אפשרות הקדמה/’דחיה), מצב הדירה (במידה והתחייבתם לתקן דברים, או להותיר ציוד בדירה, וכו’), עדכון סטטוס מול שוכרים (אם קיימים בדירה), וכיו”ב.
מנגנוני הגנה משפטיים במסגרת מכירת דירה
עסקת מכר דירה עשויה להיות כרוכה בסיכונים, במקרה שהקונה יתחרט או יפר באופן כל שהוא את הוראות הסכם המכר. הדבר עלול לקרות גם עקב נסיבות, אשר אינן בשליטת הקונה, כגון: מחלה, פטירה, וכו".
מומלץ שעורך הדין מטעמכם ידאג להכניס בחוזה מכירת הדירה מנגנוני הגנה משפטיים ומקצועיים מתאימים, שיבטיחו באופן מירבי את שמירת זכויותיכם בעסקה ובמקרה של תקלות בלתי צפויות למיניהן.
להלן נביא בפניכם מספר דוגמאות למספר מנגנוני הגנה נפוצים מטעם המוכר:
- ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול עסקה בחתימת הקונה.
- סעיף פיצוי מוסכם למקרה של איחור בתשלומים.
- סעיף פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית על ידי הקונה – יש להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי אותו ישלם הקונה במקרה בו יפר את ההסכם באופן יסודי.
- ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בחתימת המוכר – כך יוכל תמיד עורך הדין מטעמכם לחתום על מסמכים או לבצע פעולות במקומכם במקרה בו אינכם יכולים לבצע ובכדי למנוע עיכובים או הפרות מצדכם במילוי חלקכם בעסקה.
אישור עירייה לטאבו
במעמד מסירת החזקה בדירה עליכם להמציא לקונים אישור מהרשות המקומית בדבר היעדר חובות, לרבות בגין היטל השבחה.
ניתן לבקש ולקבל פטור בגין תקופה בה הדירה היתה ריקה (יש לצרף תצהיר בפני עורך דין).
סיום העסקה
בשעה טובה ומוצלחת, קיבלתם את מלוא התמורה ומסרתם את החזקה בדירה לידי הקונה.
נותר לכם לעקוב אחר דבר אחד אחרון ולוודא, כי עורך הדין של הקונה יבצע בפועל את העברת הדירה על שם הקונה.
רצוי להוסיף בחוזה מכר הדירה סעיף לפיו הקונה יתחייב להשלים את הליכי הרישום בתוך זמן קצוב וימציא לעורך הדין שלכם אסמכתא מתאימה בסיום תהליך הרישום
* אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסדר ופרטני טרם רכישת/ מכירת נכס, ולצורך כך יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין .