כולם מחפשים איכות חיים טובה יותר ובזכות המהפכה בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות בהחלט אפשר להגשים את החלום הזה. ההתחדשות העירונית היא תכנית שהפכה את עולם הנדל"ן בישראל לחדשני יותר והיא מאפשרת לערים להתמודד עם אתגרי הזמן, לשפר את איכות החיים של תושביהן ולמשוך אוכלוסייה חדשה. היא נוגעת לא רק במראה החיצוני של הבניינים הוותיקים, אלא גם בעיבוי וחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה וביצירת סביבה מגורים מודרנית ומתקדמת יותר. כיום ישנם שני מסלולים מרכזיים המובילים את תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל. תוכניות תמ"א 38, על שני סוגיהן, ותוכניות פינוי בינוי. מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי היא השאלה שכולם שואלים. בואו לקבל על כך את המענה הטוב ביותר.
תמ"א 38 – פתרון ממוקד לבניין הבודד
תוכניות תמ"א 38 הן תכניות המתאימות לבניינים בודדים. הן מתחלקות לשני סוגים עיקריים. תמ"א 38/1, המתמקדת בשיפוץ, עיבוי וחיזוק המבנה הקיים, ותמ"א 38/2, המאפשרת הריסה של הבניין הישן והקמת בניין חדש תחתיו. פרויקטים מסוג תמ"א 38 מאופיינים בדרך כלל בלוחות זמנים קצרים יחסית הנעים לרוב בין שנה לשנתיים. המניע העיקרי מאחורי ייזום פרויקט תמ"א 38/2 הוא הצורך הדחוף לחזק מבנים ישנים כך שיעמדו בתקנים העדכניים של עמידות בפני רעידות אדמה. הפתרון יתמקד בעבודות חיזוק קונסטרוקטיביות בלבד לפחות בחלק מהמקרים, אך ישנם מקרים ובמיוחד כאשר מצב הבניין ירוד בהם האפשרות המועדפת תהיה הריסה ובנייה מחדש של בניין מודרני ובטוח יותר.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
בניגוד לתמ"א 38, פרויקט פינוי בינוי מייצג גישה מקיפה יותר להתחדשות עירונית. הוא כולל הריסה של מתחם מגורים שלם כאשר לרוב מדובר בשכונה ותיקה ובנייה של שכונה חדשה ומתוכננת היטב במקומה. מדובר בתהליך מורכב וארוך יותר, אך בעל פוטנציאל השפעה משמעותי בהרבה. המניעים לפרויקט פינוי בינוי כוללים מספר יעדים מרכזיים: הגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור באזור, שיפור ניכר של המרחב הציבורי ופני העיר, יצירת סביבת מגורים אטרקטיבית שתמשוך אוכלוסייה צעירה ואיכותית ובכך להצעיר את השכונה ולחזק את הקהילה.
במהלך פרויקט פינוי בינוי, הדיירים הקיימים נדרשים לפנות את דירותיהם ולעבור להתגורר במקום חלופי לתקופת הבנייה. היזם של הפרויקט יחד עם הבנק המלווה אחראים לתשלום שכר הדירה של הדיירים וכן לתשלום הארנונה על דירותיהם המקוריות עד לסיום הפרויקט וחזרתם לדירותיהם החדשות. התוצאה הסופית היא שינוי דרמטי בשכונה עם הקמת בניינים מודרניים רבי קומות, שטחים ירוקים נרחבים, חניה תת קרקעית, תשתיות חדשות, מוסדות ציבור ובמידת הצורך גם מרכזים מסחריים.
איך יודעים מה כדאי?
כאשר מחליטים החלטה כל כך חשובה הקשורה לאיכות המגורים בבניין מן הסתם חשוב שההחלטה הזאת תהיה מגובה בהסכמה של רוב הדיירים בבניין. ההחלטה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי אינה חד משמעית ותלויה במגוון רחב של גורמים, ביניהם מצב הבניין, רצונות הדיירים, מדיניות העירייה והפוטנציאל להתחדשות רחבה יותר באזור. תמ"א 38 יכולה להיות פתרון מהיר ויעיל לבניינים בודדים הזקוקים לחיזוק ולשיפור קוסמטי, בעוד שפינוי בינוי מציע הזדמנות ליצור שינוי משמעותי במצב העירוני כולו. בחינה מעמיקה של היתרונות והחסרונות של כל גישה תוך התחשבות בצרכים הייחודיים של הבניין והקהילה, היא הדרך הטובה ביותר לבחירה הנכונה שתביא לתוצאות הטובות ביותר בטווח הארוך.
לליווי משפטי מקצועי יש חשיבות גבוהה
תהליכי התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 מצומצם או בפרויקט פינוי בינוי רחב היקף הם עסקאות מורכבות ובעלות השלכות משמעותיות על חייהם ועל נכסיהם של בעלי הדירות. בשל המורכבות המשפטית, הכלכלית והתכנונית הכרוכה בהם, נוכחותו של עורך דין המומחה לדיני מקרקעין ולתחום ההתחדשות העירונית היא לא רק מומלצת, אלא הכרחית להבטחת זכויותיהם ולשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט.
עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית משמש כגורם מקצועי אובייקטיבי המלווה את בעלי הדירות החל משלבי ההתארגנות והמשא ומתן הראשוניים מול היזם. הוא בוחן בקפידה את ההצעות המוגשות, מוודא שהן הוגנות ומקיפות ומסייע בגיבוש הסכם משפטי מפורט ומגן על זכויותיהם העתידיות של הדיירים. הסכם זה הוא הבסיס לכל הפרויקט וחשוב שיכלול התייחסות לכלל ההיבטים הרלוונטיים כמו היקף העבודות, לוחות זמנים, הערבויות והבטוחות הניתנות לדיירים, הדירות החלופיות במקרה של פינוי בינוי ותמ"א 38/2, תנאי התשלום והמיסוי וכן מנגנונים ליישוב מחלוקות עתידיות.
הליווי הנכון יביא לתוצאות הטובות ביותר עבורכם
אנחנו לרגע לא חושבים שאתם לא יכולים לקחת בחשבון את כל הפרמטרים החשובים ולעשות את העבודה כראוי אך כאשר מדובר על המענה לשאלה מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי ובכלל התעסקות עם כל מה שקשור להתחדשות העירונית חשוב שתדעו שלליווי המשפטי יש ערך גבוה מאד בתהליך זה.
עורך הדין מייצג את בעלי הדירות מול הרשויות השונות כמו הוועדות לתכנון ובנייה והרשויות המקומיות ומבטיח שההליכים הבירוקרטיים מתנהלים כסדרם ובהתאם לדין. עורך הדין בקיא בתקנות ובחוקים הרלוונטיים ויודע כיצד להתמודד עם אתגרים בירוקרטיים שעלולים להתעורר במהלך הפרויקט. נוכחותו של עורך דין מנוסה יכולה למנוע עיכובים מיותרים ולסייע בקידום הפרויקט בצורה חלקה ויעילה יותר.
משרד עורכי הדין סקלר לוי, בניהולם של ליאור לוי ודניאל סקלר, מציב את הלקוח במרכז ומאמין בשותפות מלאה להשגת מטרותיו. אנו מספקים מעטפת משפטית מקיפה ומותאמת אישית לעסקים מתחומים מגוונים ביניהם נדל"ן, התחדשות עירונית, הייטק, וקניין רוחני.. הגישה שלנו מתבססת על הקשבה מעמיקה לצרכי הלקוח, בניית אמון ויצירת פתרונות משפטיים חדשניים ויעילים. אנו מחויבים ללוות את לקוחותינו בכל שלבי פעילותם העסקית החל משלב ההקמה ועד לצמיחה והתפתחות תוך מתן שירות מקצועי ואיכותי ולצד התחשבות בשיקולים העסקיים הכוללים. צרו עמנו קשר עוד היום לתהליך התחדשות עירונית חלק ועם מינימום עוגמת נפש. כי מגיע לכם את הטוב ביותר.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.
