ערבות חוק מכר : החוק שמגן על רוכשי דירות

שוק הנדל"ן הישראלי הפך לאחד מהשווקים היקרים ביותר והביקוש לא פוסק. עבור אנשים רבים רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שהם אי פעם עשו ולמעשה, העסקה שבה נמצאים כל החלומות שלהם. אך לצד ההתרגשות ישנם גם לא מעט סיכונים בעסקה זו בפרט כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן המערבת גם ערבות חוק מכר שמביאה, או לפחות אמורה להביא, את הביטחון לציבור הרוכשים. מה החוק אומר על כך ובכלל מאיפה מתחילים להבין מהי? מיד תקבלו את כל הפרטים.

ערבות חוק מכר – עסקאות על הנייר צריכות הגנה משפטית מקיפה

המציאות הישראלית משקפת נתון שבו רוב הדירות שהן דירות יד ראשונה נמכרות עוד הרבה לפני שהן בנויות באופן מלא. הקבלנים שזקוקים למימון שוטף לפרויקטים שלהם ממהרים לשווק את הדירות כשהן עדיין בגדר תוכניות או שלדים. כך רוכשים רבים מוצאים עצמם משקיעים הון עצום בנכס שקיים רק על גבי שרטוטים כאשר מסירתו מתוכננת לשנים קדימה. גישה זו, הנפוצה והמקובלת בענף הבנייה, מביאה עמה סיכון מובנה ומשמעותי לרוכשים. אף אחד לא באמת יודע אם הקבלן אכן יצליח להשלים את הבנייה, אם הוא לא יקלע אל קשיים כלכליים שיובילו להפסקת העבודות או אף לקריסתו ובכלל ההיסטוריה, לצערנו, מלאה בדוגמאות של קבלנים שפשטו רגל והותירו אחריהם מאות רוכשים חסרי אונים.

לפני חקיקת חוק המכר רוכשי הדירות היו חשופים לחלוטין לסיכונים אלו. עסקאות נדל"ן היו מבוססות על אמון בין הקבלן לרוכש ובמקרה של משבר לא הייתה לרוכש הגנה מספקת. כך נולדה ערבות חוק מכר וזאת מתוך הבנה עמוקה של הצורך בהגנה על הרוכשים והציבה מטרה אחת ברורה, להפחית את הסיכון למינימום האפשרי. להבטיח שאם הדירה לא תימסר לידי הרוכש, כספו יושב לו במלואו.

איך החוק עובד במקרה זה?

הבנק בהיותו הגוף הפיננסי היציב ביותר מעניק לרוכשים כתב ערבות שמחייב אותו להחזיר להם את הכספים ששילמו לקבלן וזאת במקרה והדירה לא תימסר להם. ערבות בנקאית זו היא ההבטחה והביטחון של הרוכשים. למעשה, היא לוקחת את הסיכון מהקבלן שעלול שלא להשלים את בניית הבית ולהיקלע אל קושי כלכלי ומעבירה אותו אל הבנק שהוא למעשה גוף כלכלי פיננסי יציב. כך הרוכשים מוגנים לחלוטין ואם הקבלן עוזב את הפרויקט באמצע ולא משלים את בניית הדירה הם יוכלו לקבל את כספם בחזרה באופן מלא מהבנק.

על הפי החוק, קבלן אינו רשאי לגבות מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן העמיד לו בטוחה מתאימה. סעיף 2 לחוק המכר מפרט חמש דרכים שונות שבאמצעותן יכול קבלן להבטיח את השקעת הרוכשים, אך ערבות המכר הבנקאית נחשבת לפופולרית והבטוחה ביותר. יתר המסלולים, כגון פוליסת ביטוח, רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה או רישום זכויות בטאבו מציעים רמות הגנה שונות ואף מוגבלות יותר.

באילו מקרים יש צורך לממש את הערבות?

חשוב לזכור שהערבות הבנקאית היא לא המחאה פתוחה שאפשר לפרוע מתי שרוצים. היא למעשה ההגנה של הבנק על הרוכשים מפני סיכון מהותי של נטישת הפרויקט לפני סיומו או פשוט אי מסירת הדירה אליהם. על פי החוק, הנה כמה תרחישים מרכזיים המאפשרים את מימוש הערבות:

• הטלת עיקול על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית – עיקול מהווה למעשה הגבלה משפטית על הנכס המונעת מהקבלן לבצע בו פעולות ועלולה למנוע את מסירת הדירה לרוכש וזוהי נורה אדומה לגבי פעילותו של הקבלן.

• הטלת צו הקפאת הליכים על הבנייה – צו זה המוצא על ידי בית משפט, מורה על הפסקת כל עבודות הבנייה בפרויקט וזאת לרוב בשל קשיים כלכליים חמורים של הקבלן.

• הטלת צו לקבלת נכסים על הדירה – צו זה מעיד על הליכים משפטיים שמטרתם לתפוס את נכסי הקבלן כולל הדירות שבבנייה לצורך פירעון חובותיו.

• הטלת צו פירוק או למינוי כונס נכסים נגד הקבלן או בעל הקרקע – מצבים אלו מעידים על חדלות פירעון של הקבלן, כלומר, אי-יכולתו לעמוד בהתחייבויותיו. במצב כזה נכסיו מועברים לניהולו של כונס נכסים או מפרק.

• נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה – סעיף זה הוא רחב יותר וכולל מקרים שאינם בהכרח קשורים ישירות לקריסת הקבלן, אך יוצרים מצב בלתי הפיך שמונע את מסירת הדירה.

חשוב להבין שמימוש ערבות חוק מכר חייב להיעשות אך ורק בקריטריונים הרלוונטיים כי הוא נועד להגן מפני אי מסירת דירה מוחלטת ולא מפני כל הפרה חוזית אחרת. למעשה, לא מדובר רק במסמך משפטי יבש, אלא אמצעי חשוב שמבטיח את עתידם הכלכלי של אלפי משפחות בישראל. הבטחת ההשקעה היא לב ליבו של החוק והיא זו שמאפשרת לאזרחים להגשים את חלום הדירה ללא חשש מפני אובדן הכספים שהשקיעו בדירה.

השקעה בליווי משפטי מתאים עושה את כל ההבדל

בין אם אתם מרגישים שאתם יכולים להתמודד לבדכם ובין אם אתם פשוט מגששים אחר המלצות לקראת רכישה של דירה על הנייר חשוב תמיד שיהיה לכם על מי לסמוך. ייעוץ משפטי הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר בביצוע עסקת רכישת דירה, שהיא למעשה העסקה הגדולה בחייכם. על מנת להבטיח לעצמכם עתיד טוב יותר ושקט נפשי גשו לייעוץ משפטי מקצועי שילווה אתכם מתחילת הדרך ועד אל האכלוס המיוחל. כי מגיע לכם עתיד טוב יותר.

משרד עורכי הדין סקלר לוי הוקם על ידי עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר מציע שירותים משפטיים מקיפים תוך ראייה בלקוחותיו כשותפים לדרך. אנו מספקים מענה אישי ומדויק בתחומי נדל"ן, התחדשות עירונית, קניין רוחני, היי-טק ותאגידים, חדלות פירעון, ליטיגציה מסחרית, אינטרנט וטכנולוגיות והגנת הפרטיות. המשרד מלווה לקוחות פרטיים, עסקים ומיזמים בכל שלב החל משלב הרעיון ועד למימוש ומגבש אסטרטגיה משפטית שמותאמת לצרכיו הייחודיים של כל לקוח, במטרה להבטיח לו קרקע יציבה להתפתחות והצלחה. צרו עצמנו קשר עוד היום, אנחנו נשמח להעניק לכם את השירות הטוב ביותר.

האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.