השטח העירוני בישראל נמצא בתהליך דינמי של שינוי והתחדשות כאשר יוזמות התחדשות עירונית שונות תופסות מקום מרכזי בעיצוב פני הערים ושיפור איכות חייהם של התושבים. תהליכים אלו שמטרתם לחזק מבנים קיימים ולהקים חדשים במקומם נועדו להתמודד עם אתגרי בטיחות, תשתיות מיושנות, שיפור איכות החיים וביקוש גבוה לדיור המודרני. ההתחדשות העירונית מתבצעת באמצעות שתי גישות עיקריות. שימור ושדרוג מבנה קיים על ידי חיזוק, עיבוי ותוספת יחידות דיור, או הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו. מהי אם כן חלופת שקד לתמ"א 38 ואיך היא באה לידי ביטוי? כל התשובות נמצאות כאן.
חלופת שקד לתמ"א 38 – הצורך בשינוי מעולם לא היה חשוב יותר
שיפור איכות החיים הוא לא דבר של מה בכך. אין רע בלרצות לחיות בדיור מודרני ובשיפור התשתיות ולא רק, אלא גם בחיזוק הקהילה. עד לאחרונה המסגרת הרגולטורית בתחום זה נשענה בעיקר על תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק ועיבוי מבנים ישנים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן הקלות והטבות בנייה. אך עם הזמן התגלו מגבלות ביעילותה של תכנית זו וביישום שלה, מה שהצביע על הצורך בגישות חדשות ומתקדמות יותר כדי להניע את גלגלי ההתחדשות העירונית בצורה אפקטיבית יותר.
כמענה לצורך זה, עלתה על הפרק חלופת שקד לתמ"א 38 שאושרה בשנת 2022 כתיקון משמעותי לחוק התכנון והבנייה. חלופה זו מבקשת ליצור מסלולים יעילים יותר להתחדשות תוך הרחבת סמכויות הרשויות המקומיות והגברת האטרקטיביות של הפרויקטים ליזמים ולבעלי הדירות. אחד המאפיינים הבולטים של חלופת שקד הוא הגדלת פוטנציאל זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שיכול להגיע לכדי 400% ואף מעבר לכך בהתאם לתוכניות העירוניות המפורטות. בנוסף לכך, החוק מציע מנגנון של ניוד זכויות בנייה המאפשר לנצל זכויות שלא נוצלו במגרש המקורי במגרש אחר בעל יכולת קליטה מתאימה. מסלול נוסף הוא מסלול המתמקד בעיבוי וחיזוק מבנים קיימים עם תוספות בנייה מצומצמות יותר המאפשר תוספת של עד 200% יחידות דיור.
רפורמת הרישוי המהיר וקיצור משך הפרויקטים
התחדשות עירונית היא אחת התכניות החשובות ביותר שקרו במדינת ישראל ותכנית זו מביאה לאיכות חיים גבוהה ובכלל ליכולת של כל אחד ואחת המתגוררים בבניינים ישנים לשדרג משמעותית את איכות החיים ואת הסביבה בה הם גרים, הרבה מעבר לנושא של בניה חזקה ויציבה יותר נגד רעידות אדמה ואסונות טבע אחרים. אחד מהצעדים המשמעותיים הנוספים לקראת ייעול התהליכים הוא למעש רפורמת הרישוי המהיר. צעד זה קיים בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה ולמעשה נחשב כחלופה לתמ"א 38. רפורמה זו שאושרה בתחילת 2023, מאפשרת לקדם במקביל את אישור התוכנית ואת מתן היתר הבנייה ובכך לקצר משמעותית את משך הפרויקטים. כמו כן הרפורמה מרחיבה משמעותית את סמכויות הוועדות המקומיות לאישור תוכניות ההתחדשות. ההערכה היא שלמעשה רפורמה זו יכולה לקצר את משך הפרויקטים בעד ארבע שנים. עם זאת, חשוב לציין כי מסגרות אלו מתמקדות בעיקר בחיזוק ובהריסה ובנייה מחדש של מבנים בודדים ואינן נותנות מענה מקיף לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי אשר עלולים להימשך שנים רבות.
לאן הולכת תמ"א 38?
בנוגע לתמ"א 38 עצמה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה באפריל 2023 שלא להאריך את תוקפה מעבר לאוקטובר 2022. עם זאת, ניתנה תקופת מעבר מיוחדת ל-17 רשויות מקומיות המקדמות תוכניות חלופיות המבוססות על חלופת שקד. עבור רשויות אלו הוארך תוקף תמ"א 38 עד פברואר 2024 וזאת בכפוף להגשת התוכנית החלופית עד מועד זה. תוקף תמ"א 38 יוארך עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החלופית, המוקדם מביניהם.
אל תתמודדו לבדכם עם תכניות התחדשות עירונית
הליכי התחדשות עירונית, בין אם מדובר בעיבוי וחיזוק מבנה קיים ותוספת דירות או בהריסה ובנייה מחדש ובכלל חלופת שקד לתמ"א 38 הינם תהליכים מורכבים הכרוכים בהיבטים משפטיים ורגולטוריים רבים. בשל מורכבות זו קבלת ליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית היא קריטית עבור כל הצדדים המעורבים. בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות. נוכחותו של גורם משפטי מנוסה מבטיחה שהתהליך יתנהל בצורה חוקית, הוגנת ושקופה תוך שמירה על זכויות כל הנוגעים בדבר ומניעת סיבוכים משפטיים עתידיים.
למה חשוב שלבעלי דירות יהיה ליווי משפטי?
עבור בעלי הדירות הליווי המשפטי מהווה רשת ביטחון לכל דבר ועניין. עורך דין מטעם בעלי הדירות יבחן בקפידה ויערוך את ההסכמים המוצעים על ידי היזמים, יוודא שאכן זכויותיהם מוגנות באופן מלא ושהתמורה המוצעת היא הוגנת ותואמת את הערך הכלכלי של הנכס שלהם ואת הפוטנציאל הקיים בפרויקט ההתחדשות. עורך הדין יסייע בהבנת סעיפי ההסכם המורכבים, ינהל משא ומתן מול היזם לשיפור תנאי העסקה וידאג שהאינטרסים של בעלי הדירות כקבוצה וכאנשים נפרדים, יקבלו מענה הולם. מעבר לכך עורך הדין ילווה את בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט החל משלב החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע ועד לקבלת הדירות החדשות כך שהדבר הבטוח והנכון לעשות הוא להיות מלווים ברמה המשפטית והמקצועית הגבוהה ביותר.
משרד סקלר לוי עריכת דין, בראשותם של ליאור לוי ודניאל סקלר, מציע ללקוחותיו יותר מייעוץ משפטי. אנו רואים עצמנו כשותפים אמיתיים להצלחת לקוחותינו. המשרד מתמחה במתן פתרונות משפטיים מותאמים אישית למגוון רחב של עסקים ותעשיות, ביניהן טכנולוגיה, נדל"ן, התחדשות עירונית, וקניין רוחני.. אנו מאמינים כי קשר קרוב, הקשבה מעמיקה והבנה של צרכי הלקוח הם הבסיס לאסטרטגיה משפטית יעילה. מתוך מחויבות לצמיחת לקוחותינו אנו מלווים אותם לאורך כל הדרך החל משלב הרעיון ועד להשגת יעדיהם העסקיים, תוך הקפדה על שירות מקצועי, איכותי ותוך התחשבות בהיבטים הכלכליים. צרו עמנו קשר עוד היום וביחד נגיע להצלחה עליה אתם חולמים.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.