פרויקטים של פינוי בינוי הפכו בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הנדל"ן בישראל כאשר הם מציעים פתרון איכותי גם למשבר הדיור וגם לצורך בבניית בניינים חדשים המוגנים מפני רעידות אדמה. מדובר בהליך מורכב אך מאד משתלם בו בניינים ישנים ורעועים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר עם תוספת יחידות דיור בהם הדיירים מקבלים דירות גדולות יותר עם ממ"ד, מרפסות, חניה, מחסן, מעלית ולובי מפואר,. יחד עם זאת, לצד היתרונות הברורים, הדרך לפינוי בינוי רצופה אתגרים כאשר המכשול המרכזי הוא הצורך להשיג הסכמה רחבה מצד כלל הדיירים בכל הבניינים. בניין סרבן הוא אחת הבעיות הנפוצות בתהליך זה שמביא לקושי להשיג הסכמה של רוב מתחמי על מנת להניע את התהליך.
בניין סרבן – האם באמת הרוב קובע?
אם אתם כבר נמצאים בשיא הבירורים על פרויקט פינוי בינוי לבטח הבנתם שהתחלת הפרויקט תלויה בהשגת הסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין. עד לאחרונה, החוק דרש רוב מיוחס של 80% מבעלי הדירות. דרישה זו שנועדה להגן על זכויות הקניין, יצרה לא פעם קשיים עצומים בקידום פרויקטים. די בכך שמיעוט קטן של דיירים התנגד לפרויקט כדי לסכל אותו לחלוטין. התנגדויות אלו נבעו ממגוון סיבות החל מחשש משינוי, דרישות מוגזמות, חוסר אמון ביזם, או פשוט חוסר הבנה של מורכבות התהליך והיתרונות הקיימים בו.
ההבנה כי הרוב הנדרש מהווה חסם משמעותי להתחדשות עירונית הובילה לשינוי חקיקתי משמעותי. במסגרת חוק ההסדרים שאושר במאי 2023, הופחת הרוב הנדרש לפרויקטים של פינוי בינוי ל-66% מבעלי הדירות. מהלך זה מהווה פריצת דרך משמעותית. הוא מקל באופן ניכר על יזמים ודיירים המעוניינים לקדם פרויקטים ומאפשר להתגבר ביתר קלות על התנגדויות בודדות. ההורדה באחוז ההסכמה הנדרש משקפת את האיזון העדין שבין זכויות הקניין של הפרט לבין האינטרס הציבורי הרחב הדוגל בחיזוק מבנים, שיפור תשתיות, הגדלת היצע הדיור ופיתוח כלכלי. למרות שהחוק מאפשר כעת קידום פרויקט ברוב מצומצם יותר, יזמים רבים עדיין מעדיפים להשיג הסכמה רחבה ככל הניתן.
איך מתמודדים עם דיירים סרבנים?
לא אחת, למרות היתרונות הברורים והשינוי בחוק, ישנם דיירים המסרבים להצטרף לפרויקט פינוי בינוי. סירוב זה יכול לנבוע משורה ארוכה של מניעים. דאגה טבעית מפני שינוי סביבת המגורים, חוסר אמון ביזם או בנציגות הדיירים, דרישות כלכליות מופרזות, קשיים במציאת דיור חלופי לתקופת הבנייה, חששות מפני התהליך הארוך והמורכב או אפילו בעיות רגשיות ופסיכולוגיות במיוחד בקרב דיירים קשישים המחוברים לביתם וחוששים מהמעבר לדירה חדשה ומהלא נודע.
חשוב להדגיש כי לא כל סירוב נחשב לסירוב שיכול להוביל להליכים משפטיים. החוק והפסיקה קובעים קריטריונים ברורים להבחנה בין סירוב לגיטימי לבין סירוב שרירותי או בלתי סביר. סירוב ייחשב סביר אם למשל העסקה המוצעת אינה כדאית מבחינה כלכלית לדייר, לא הוצעו לדייר דיור חלופי הולם לתקופת הבנייה, לא הוצעו לדייר בטוחות מספקות לביצוע הפרויקט ועוד. או כאשר קיימות נסיבות אישיות ומיוחדות המצדיקות את הסירוב, כגון מצב רפואי או גיל מתקדם ובתנאי שלא הוצעו פתרונות חלופיים שהחוק מכיר בהם עבור אוכלוסיות אלו (למשל, מימון בית אבות או דירה חלופית קרובה). במקרים אלו, סירוב הדייר יכול להיפתר רק באמצעות משא ומתן ממושך, כלומר, שכנוע הדייר או בכלל שכנוע בניין סרבן לשנות את הדעה הכללית והסכמה להליך הפינוי בינוי, תוך מציאת פתרונות יצירתיים המותאמים לצרכי הדיירים הסרבנים.
יחד עם זאת, אם בית המשפט קובע כי הסירוב אינו סביר, ניתן לנקוט כנגד הדייר הסרבן בשתי פעולות עיקריות:
- תביעת נזיקין – הדיירים המעוניינים בפרויקט רשאים להגיש תביעת נזיקין כנגד הדיירים הסרבנים בגין הנזקים הכלכליים שנגרמו להם עקב אי-ביצוע העסקה או עיכובה. נזקים אלו יכולים לכלול ירידת ערך פוטנציאלית של הנכסים, אובדן רווחים והפסדים אחרים הנובעים מהעיכוב בפרויקט או מביטולו. עצם הגשת התביעה או האיום בה יכולים לזרז את הדיירים הסרבנים להפעיל שיקול דעת ולשנות את דעתם.
- הסמכת בעל מקצוע – מקרים מסוימים ובאישור בית המשפט, ניתן להסמיך בעל מקצוע, לרוב יהיה מדובר בעורך דין מוסמך העוסק בתחום זה ובמשא ומתן עם בניין סרבן, לייצג את הדיירים בהליכי החתימה על ההסכם וזאת בתנאי שבעל המקצוע אינו בעל עניין אישי בבניין. זהו פתרון המאפשר להתגבר על סירוב עיקש במיוחד, אך הוא יישקל רק לאחר שמוצו כל הדרכים האחרות.
בית המשפט, בעת הכרעתו, בוחן מכלול של שיקולים לרבות גובה הנזק שנגרם לדיירים המעוניינים, יכולתו הכלכלית של הדיירים הסרבנים לפרוע את התשלומים שיחויבו בהם ונסיבות ספציפיות של העסקה והדיירים הסרבנים.
חשוב שיהיה לכם עם מי לדבר
היכולת להתמודד ביעילות עם התנגדויות דיירים בפרט ובכלל עם בניין סרבן ולהוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי נמצאת בראש ובראשונה במקצועיות ובניסיון. עורך דין דיירים וחברה יזמית מנוסים, המכירים את ההליך על בוריו, ידעו לזהות דיירים שעשויים להיות מוקד התנגדות כבר בשלבים המוקדמים ולטפל בבעיה באופן איכותי מול הדיירים הסרבנים. טיפול זה כולל ניהול משא ומתן אינטנסיבי ושקוף, הצגת היתרונות הברורים של הפרויקט, והתאמת פתרונות לצרכים הייחודיים של כל דייר ודייר.
עורכי הדין במשרד סקלר לוי, יכולו לבנות אמון עם הדיירים, להציג את התמונה המלאה של הפרויקט לרבות לוחות זמנים, בטוחות לדיירים ומפרט הדירות החדשות ולתת מענה לכל חשש לגיטימי. ליווי משפטי צמוד הוא חשוב לא רק להתמודדות עם דיירים סרבנים באמצעות הליכים משפטיים אלא גם להבטחת זכויות כלל הדיירים, ניסוח הסכמים הוגנים ושקופים וטיפול בכל ההיבטים הבירוקרטיים והמשפטיים המורכבים הכרוכים בפרויקט.
משרד עורכי הדין סקלר לוי רואה בלקוחותיו שותפים לדרך. המשרד מספק שירותים משפטיים מקיפים בתחומי הנדל"ן, התחדשות עירונית, קניין רוחני, הייטק, תאגידים, חדלות פרעון, ליטיגציה מסחרית, אינטרנט והגנת הפרטיות. כל זאת תוך התאמה אישית של אסטרטגיה לצרכי הלקוח. המשרד מלווה מאות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריסה ארצית בכל שלב ומעניק מענה זמין ואיכותי. צרו עמנו קשר עוד היום, נשמח לעמוד לשירותכם.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי..