רכישת דירה בישראל, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא לרוב אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיינו. אך לצד ההתרגשות והציפייה יש להתמודד גם עם ההיבטים הכלכליים הנלווים ובראשם מס רכישה. אחת השאלות הגדולות הנשאלות הן איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה והאם יש דרך להפחית את נטל המס הזה באופן חוקי. למרבה השמחה, התשובה היא כן. קיימות מגוון דרכים והקלות בחוק שמאפשרות במקרים מסוימים להפחית את המס באופן ניכר, ואף לקבל פטור מלא. סקרנים לגלות איך? כאן תקבלו את המידע המלא.
מהו מס רכישה ובאיזה שלב צריך לשלם אותו?
מס רכישה הוא מס שמשולם למדינה בכל פעם שרוכשים נכס מקרקעין בין אם זו דירת מגורים, קרקע, משרד או חנות. חשוב לדעת שהמס הזה מוטל אך ורק על הקונה בעוד המוכר משלם מס אחר שנקרא מס שבח על הרווח היחסי שהוא מרוויח ממכירת נכס מקרקעין. ההבדל המהותי ביותר בין רכישת דירה ראשונה לדירה שניה נמצא בשיעורי המס. כאשר רוכשים דירה ראשונה, זו שמשמשת למגורים עיקריים, המדינה מעניקה הקלות משמעותיות ואפילו פטור מלא ממס רכישה עד לסכום מסוים. המטרה היא להקל על אזרחים לקנות בית. לעומת זאת, רכישת דירה שניה או שלישית וכן הלאה נחשבת לרוב להשקעה ולכן שיעורי המס עליה גבוהים בהרבה ומתחילים כבר מהשקל הראשון. המדינה רואה בכך דרך לצנן את שוק הנדל"ן ולעודד רכישת דירה יחידה. חשוב לדעת שגם חזקת התא המשפחתי חלה כאן, משמע, רשויות המס רואות את בני הזוג וילדיהם מתחת לגיל 18 כרוכש אחד. המשמעות היא שאם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה, גם אם היא רשומה רק על שמו, הדירה הנוספת שתיקנה עלולה להיחשב כדירה שניה לצורך מס רכישה עבור בן הזוג השני, אלא אם כן קיימת הפרדת רכוש ברורה.
איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה
אם לרגע התייאשתם, זכרו שיש לנו חדשות טובות בשבילכם. אפשר ואף רצוי לפעול כדי להפחית את נטל מס הרכישה. הנה שמונה דרכים עיקריות וחוקיות שמאפשרות לכם לעשות זאת בליווי המשפטי המתאים:
- מכירת דירה נוספת תוך 18 חודשים או 12 חודשים מקבלת טופס 4 (למשפרי דיור) – אם אתם רוכשים דירה חדשה במטרה למכור את דירתכם הקודמת החוק רואה בכם כמשפרי דיור ומעניק לכם הקלה משמעותית. במקרה כזה, תוכלו ליהנות משיעורי המס הנמוכים של דירה יחידה, בתנאי שתמכרו את דירתכם הישנה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה או תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 במקרה של רכישת דירה חלופית חדשה. זוהי הטבה נפוצה שיכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
- הקלות לנכים, עיוורים ובני משפחה שכולים – אוכלוסיות אלו זכאיות להקלות דרמטיות בתשלום מס רכישה. בעת רכישת דירה ישולם שיעור מס סמלי של 0.5% בלבד וזאת עד פעמיים בחייהם. זוהי הטבה סוציאלית חשובה שמסייעת לאותם אזרחים.
- הסכם ממון והפרדת רכוש – אם אתם זוג וערכתם הסכם ממון שמגדיר הפרדת רכוש מלאה ביניכם, הדבר יכול לנטרל את חזקת התא המשפחתי. במצב כזה אם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה והשני רוכש דירה על שמו בלבד ומהונו הפרטי, הרכישה עשויה להיחשב כדירה יחידה עבורו ולא כדירה שניה.
- הקלות לעולים חדשים – עולים חדשים שמגיעים לישראל זכאים להקלות במס רכישה על דירה, בין אם למגורים או לעסק, אם הם רוכשים אותה בתוך 7 שנים מיום העליה לארץ. על כך ישולם שיעור מס מופחת על חלק משווי הדירה ושיעור רגיל על היתרה. הטבה זו נועדה לסייע להשתקע ולהקים בית בישראל.
- מתנת דירה לבן זוג – העברת דירה במתנה בין בני זוג שחיים יחד באותה דירה, פטורה לחלוטין ממס רכישה. כך גם העברת דירה כחלק מהסכם גירושין שאושר בבית משפט או בבית דין רבני, פטורה מהמס.
- מתנה לקרוב משפחה – כאשר דירה מועברת במתנה לקרוב משפחה כמו הורה, ילד, נכד, אח וכו', מקבל המתנה ישלם רק שליש משיעור מס הרכישה הרגיל שהיה חל בעסקת מכר רגילה.
- פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 – בפרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי ותמ"א 38 בהם דיירים מפנים את דירתם הישנה ומקבלים דירה משודרגת וגדולה יותר ניתן לקבל פטור ממס רכישה על הדירה החדשה. זהו תמריץ חשוב לעידוד ההתחדשות עירונית.
- הסכם חלוקת עיזבון או הסתלקות מירושה – במקרים של ירושה, במקום לפרק שיתוף בדירה באופן שיכול לגרור תשלומי מס שבח ומס רכישה ניתן לתכנן מראש באמצעות הסכם חלוקת עיזבון או הסתלקות מירושה. הסכם חלוקת עיזבון מאפשר ליורשים לחלק את נכסי העיזבון ביניהם בדרך מוסכמת ללא מס ואילו הסתלקות מירושה מאפשרת ליורש לוותר על חלקו בעיזבון לטובת יורשים אחרים גם כן ללא חיוב במס. תכנון נכון במקרים אלו יכול לחסוך סכומי עתק.
ליווי מקצועי
רכישת דירה ובמיוחד דירה שניה היא צעד כלכלי גדול. כפי שראינו, ישנן דרכים חוקיות רבות בהן תגלו איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה אך חשוב שתעשו זאת בליווי המקצועי הנכון. עורך דין מקצועי יוכל לבדוק את המצב הספציפי שלכם, לאתר את ההקלות והפטורים שרלוונטיים עבורכם ולסייע לכם לתכנן את הרכישה בצורה מיטבית שתחסוך לכם זמן וכסף.
משרד עורכי הדין סקלר לוי, שנוסד על ידי עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר, מעניק שירותים משפטיים מקיפים במגוון תחומי התמחות. אנו רואים בלקוחותינו שותפים לדרך ומספקים מענה אישי ומדויק בתחומים כמו נדל"ן, התחדשות עירונית, קניין רוחני, הייטק ותאגידים, חדלות פירעון, ליטיגציה מסחרית, אינטרנט וטכנולוגיות והגנת פרטיות. המשרד מלווה לקוחות פרטיים, עסקים ומיזמים בכל שלב תוך התאמת אסטרטגיה משפטית לצרכים הייחודיים של כל לקוח, ומתן דגש על זמינות, איכות וניהול יעיל של ההוצאות.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.