קניית דירה על הנייר: מה לבדוק משפטית לפני החתימה?

רכישה של דירה על גבי תכניות היא חלום של אנשים רבים. זו למעשה ההזדמנות להבטיח לעצמכם נכס חדש במחיר מאד אטרקטיבי על פני דירה חדשה שכבר בנויה. יחד עם זאת, קניית דירה על הנייר היא תהליך מורכב שיש בו שלבים רבים, שיקולים ונקודות משפטיות שחשוב שכל רוכש פוטנציאלי יכיר. מעבר לעבודה שליווי משפטי הוא הכרח בסיטואציה הזאת, התעלמות מפרטים חשובים או אי ידיעה שלהם עלולה להוביל אל נזקים כלכליים משמעותיים ועגמת נפש בתהליך הרכישה. זכרו כשקונים דירה מהיזם, עורך הדין של היזם שומר על האינטרסים של היזם, לכן הכרחי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמכם שישמור על האינטרסים שלכם.

קניית דירה על הנייר – האם משתלם לבצע רכישה מוקדמת?

ההחלטה האם לרכוש דירה בפרויקט עוד לפני קבלת היתר בנייה או להמתין לשלב מתקדם יותר היא הדבר הראשון שיש להחליט עליו. קבלנים, במטרה לגייס הון ראשוני לפרויקט, בעיקר כדי לקבל לייווי בנקאי לפרויקט, מציעים קניית דירה על הנייר במחירים נמוכים במיוחד עוד בטרם אושרו התוכניות. חשוב לזכור כי בשלב זה, התוכניות עדיין בגדר טיוטה ונתונות לשינויים מצד הרשויות. רכישה לאחר קבלת היתר בנייה אמנם תהיה יקרה יותר, אך היא מעניקה לרוכש תמונה ברורה ומגובשת יותר של הנכס העתידי. הוא יכול להתרשם סופית ממספר החדרים, גודל השטח, מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, מרפסת, חניה ותוספות שונות. יתרון נוסף ברכישה בשלב זה הוא שברוב המקרים, הפרויקט כבר נמצא בשלבי מימון מתקדמים יותר, וסביר יותר שיהיה לו ליווי בנקאי.

מה חשוב לבדוק בחוזה לרכישת דירה על הנייר?

חוזה רכישת דירה על הנייר הוא מסמך משפטי מורכב ובעל השלכות ארוכות טווח. על אף שחוזים סטנדרטיים נוטים להגן יותר על האינטרסים של היזם/ קבלן, במיוחד באזורים פחות מבוקשים, קיימת לעיתים אפשרות לנהל משא ומתן על סעיפים מסוימים. ליווי של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין לפני חתימה הוא קריטי. עורך הדין יסייע לכם להבין את כל סעיפי ההסכם, לזהות נקודות תורפה ולנהל משא ומתן על שינויים ותוספות שיגנו על זכויותיכם.

אחד הנושאים החשובים בהסכם הוא מנגנון התשלומים. הקבלנים עשויים להציע תנאי תשלום שונים, מפרט משופר ולפעמים האינטרס שלהם הוא לדחות חלק גדול מהתשלום לסוף תקופת הבנייה כאשר אתם מבצעים תהליך של קניית דירה על הנייר ובכלל, דירה חדשה. תנאים כאלה עלולים להיות לא משתלמים עבור הרוכש שכן יתרת התשלום עלולה לצבור הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, מה שיגדיל משמעותית את הסכום הסופי. חשוב לעגן בחוזה מועדי תשלום ברורים המתאימים להתקדמות הבנייה ולנסות להוסיף סעיף המאפשר פירעון מוקדם של חלק מהחוב ללא קנסות.

כיצד ניתן לאכוף את מסירת הדירה בזמן?

נושא חשוב שיש לפקח עליו משפטית הוא מועד מסירת הדירה והפיצוי במקרה של איחור מסירה. הקבלנים נוהגים לקבוע תאריך מסירה משוערך בהתבסס על מועד קבלת ההיתר. עם זאת, פרויקטים בנייה גדולים הם בעלי פוטנציאל לעיכובים. החוק אמנם קובע פיצוי לרוכשים במקרה של איחור במסירה העולה על חודשיים, בגובה שכר הדירה של הנכס, אך מומלץ לנסות ולהתמקח על גובה הפיצוי ולקבוע מנגנון פיצוי ברור בחוזה. ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה במשא ומתן בנושאים אלו יוכל להקל עליכם.

חשוב לזכור כי כל הבטחה או מצג שהוצג לכם על ידי משווקי הדירות חייב להיות מעוגן בכתב בחוזה. אם פרט מסוים במפרט הדירה חשוב לכם ודאו שהוא מצוין במפורש בחוזה ובנספח המפרט הטכני. התעלמות מפרט זה עלולה להוביל למצב בו תקבלו דירה שאינה תואמת את הציפיות שלכם וללא יכולת משפטית לחייב את הקבלן לספק את מה שהובטח בעל פה.

חשוב שיהיה לכם ליווי משפטי ברמה גבוהה

רבים מהרוכשים דירה על הנייר מתפתים לוותר על שירותיו של עורך דין מטעמם ומסתמכים על עורך הדין של הקבלן. אמנם החוק מחייב את הרוכש לשלם לעורך הדין של הקבלן סכום מסוים עבור רישום הדירה בטאבו והכנת החוזה, אך חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד, ולא את שלכם.

על אף העלות הנוספת, בחירה בעורך דין עצמאי המייצג אתכם היא השקעה חכמה שיכולה לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש רבה בעתיד. עורך דין מטעמכם יבחן את החוזה בצורה אובייקטיבית, יזהה סעיפים בעייתיים או לא הוגנים, ינהל משא ומתן בשמכם ויבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים. הוא גם יבצע בדיקות מקדימות מקיפות על הנכס והקבלן ויסייע לכם להבין את ההשלכות המשפטיות של כל סעיף בחוזה.

בנוסף, עורך דין מטעמכם יוכל לייעץ לכם בנושאי מיסוי מקרקעין כמו מס רכישה ולבחון אפשרויות להפחתת תשלומי המס. במהלך התהליך הוא יפגוש אתכם מספר פעמים ויעמוד לרשותכם באמצעות מיילים וטלפון, כך שתוכלו להיות רגועים ובטוחים שיש לכם על מי לסמוך.

מה קורה בזמן מסירת הדירה ולאחריה

לאחר שהדירה מוכנה תזומנו ליום המסירה בו תתבקשו לחתום על פרוטוקול מסירת חזקה. פרוטוקול זה מעיד לכאורה שאתם מרוצים מהדירה ואינכם מזהים בה ליקויים. חשוב ביותר לא להגיע ליום המסירה לבד. מומלץ להזמין איש מקצוע מוסמך שיבדוק את הדירה באופן יסודי לפני החתימה. הבודק יאתר תקלות שונות כמו בעיות באיטום, ליקויי ריצוף, בעיות אינסטלציה, פגמים בקירות, חוסר התאמה למידות ולתקנים ועוד ויפיק דו"ח מפורט. דו"ח זה ישמש בסיס לכל דרישה לתיקון ליקויים מהקבלן ויש לצרף אותו לפרוטוקול המסירה. יהיה לכם קשה יותר לקבל מענה לליקויים שיתגלו לאחר שתתחילו להתגורר בדירה. כיום, ליווי משפטי הוא כבר לא בגדר המלצה אלא הכרח. כאשר אתם נמצאים בידיים הטובות ביותר אתם יכולים להיות רגועים שמהלך רכישת הדירה יהיה חלק וללא בעיות.

משרד עורכי הדין סקלר לוי נוסד על ידי עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר. המשרד רואה בעורכי הדין כשותפים מלאים ללקוחותיהם ומעניקים ללקוחות המשרד הקשבה, מסירות, אמון גבוה, שירות אישי בליווי לאורך כל הדרך וגיבוש אסטרטגיה משפטית המותאמת אישית. אנו מתמחים בנדל"ן, קניין רוחני, היי-טק ותאגידים, חדלות פירעון, ליטיגציה מסחרית, אינטרנט וטכנולוגיות, הגנת הפרטיות ומקרקעין, תוך שילוב מיומנויות משפטיות ועסקיות ייחודיות ומתן מענה איכותי וזמין. צרו עמנו קשר עוד היום, נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

 

האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.

צריכים ייעוץ או ייצוג משפטי?
צוות המשרד ישמח לעמוד לשירותכם!
ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime