עסקת זו מסקרנת אנשים רבים ומהווה מודל ייחודי ושיתופי בעולם הנדל"ן המגדיר הסכם חליפין בין בעל קרקע המחזיק בזכויות בנייה פוטנציאליות לא מנוצלות לבין יזם או קבלן המעוניין לממש את הפוטנציאל של זכויות אלו. במסגרת הסכם עסקת קומבינציה היזם רוכש למעשה חלק מוגדר מזכויות הבעלות בקרקע ובתמורה מתחייב לבצע את עבודות הבנייה על הקרקע על חשבונו. עם השלמת הפרויקט, בעל הקרקע זוכה לקבל בעלות על מספר דירות מגורים או יחידות נדל"ן אחרות בהתאם לחלוקה באחוזים או בכמות שסוכמה מראש בין הצדדים.
עסקת קומבינציה – למי זה מתאים?
עבור בעלי קרקעות אשר בבעלותם זכויות בנייה לא מנוצלות והם מצויים בשלבי המתנה לשינוי ייעוד הקרקע או שהקרקע כבר מיועדת לבנייה, עסקת קומבינציה יכולה להוות הזדמנות אטרקטיבית להשבחה ומימוש נכסיהם והשגת רווחים משמעותיים. מרבית עסקאות הקומבינציה מתחילות בקרקעות המיועדות במקור לחקלאות, אך קיים צפי להפשרתן ולשינוי ייעודן, או בקרקעות שכבר מיועדות למטרות מגורים, תעשייה או מסחר. לא אחת, קרקעות אלו נרכשות על ידי מספר רב של בעלים במשותף מתוך כוונה לפעול יחד לקידום הכשרת הקרקע ולמיצוי הפוטנציאל הטמון בה. במצבים של ריבוי בעלים חשוב לערוך הסכם שיתוף מפורט המסדיר את היחסים וההתנהלות המשותפת בין כלל בעלי הקרקע וחשוב שההסכם יהיה מלווה בעורך דין המתמחה בתחום זה.
מהם היתרונות והחסרונות בעסקה זו?
עסקאות קומבינציה מציעות מספר יתרונות משמעותיים לבעל הקרקע. ראשית, הן יכולות להוביל לחיסכון משמעותי במס שבח שכן מכירת הקרקע באופן ישיר עלולה לחייב בתשלום מס מלא, בעוד שעסקת הקומבינציה מאפשרת דחייה או הפחתה של המס על החלק שלא נמכר. שנית, בעל הקרקע יכול ליהנות מחיסכון במס רכישה והיטלים הקשורים ברכישת דירות כי בעסקה זו הוא מקבל את הדירות כתמורה לשירותי בנייה ולא כרכישה ישירה. יתרון נוסף וחשוב הוא העברת האחריות והביצוע לידי מומחים בתחום הבנייה, דבר החוסך מבעל הקרקע את הצורך להתמודד עם התכנון, הביצוע והניהול המורכב של פרויקט בנייה.
יחד עם זאת, קיימים גם חסרונות פוטנציאליים עבור בעל הקרקע. אחד מהמרכזיים שבהם הוא משך הזמן עד לקבלת התמורות והזכויות שכן בעוד שהיזם מתחיל בבנייה ומקבל זכויות יחסית מהר בעל הקרקע יקבל את הדירות רק עם סיום הפרויקט. בנוסף, קיימת התקשרות משפטית ארוכת טווח המחייבת את בעל הקרקע ליחסים ממושכים עם היזם ולכן חשוב להבטיח שההתקשרות היא ישירה ומפוקחת ובילווי של עורך דין שמתמחה בתחום זה.
האם העסקה כדאית וכיצד מתבצע המשא ומתן?
הכדאיות של עסקת קומבינציה משתנה בהתאם למאפייני הקרקע, מיקומה, ייעודה והיקף זכויות הבנייה. במשא ומתן עם הקבלן ישנם מספר נושאים מרכזיים שדורשים התייחסות והסכמה. אחוז הקומבינציה, שהוא היחס בין מספר הדירות שיישארו בידי כל צד לאחר הבנייה, הוא חלק מרכזי במשא ומתן ויש להגדירו בהתאם לערך הקרקע ופוטנציאל הבנייה. האם העסקה היא בנוסחת "נטו" או "ברוטו", נושא נוסף שיש לדון עליו הוא זכויות מכירת הדירות של בעל הקרקע כאשר ליזם יש אינטרס להגביל את מועד המכירה כדי למנוע תחרות על רוכשי הדירות הפוטינציאלים. יש למצוא פתרון שיאזן בין האינטרסים של שני הצדדים.
איך מצמצמים סיכונים בעסקה כזו?
כדי למזער סיכונים במסגרת עסקת קומבינציה חשוב להקפיד על הגדרות מדויקות בהסכם לגבי חלק הקרקע הנמכר ושירותי הבנייה המתקבלים בתמורה, קביעת לוחות זמנים ברורים ומחייבים לכל שלבי הפרויקט, הגדרת מנגנון ברור לחלוקת היחידות בין הצדדים ודרישה לערבויות וביטוחים המתאימים להבטחת השלמת הפרויקט וכיסוי נזקים אפשריים. סוגי הערבויות המומלצות כוללות ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבות רישום בית משותף ועוד, בנוסף חשוב לדרוש ביטוח מקיף לפרויקט.
כמו כן, חשוב להימנע מהסכמה לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות מהיזם, הדבר עלול ליצור חובות ואחריות של בעל הקרקע כלפי רוכשים אלה. בעוד שלטובת היזם תירשם הערת אזהרה בגין זכויותיו, רישום הערת אזהרה משנית לטובת רוכשים עלול לסבך את מצבו המשפטי של בעל הקרקע במקרה של בעיות עם היזם. הדבר החשוב ביותר הוא שיהיה לכם את הליווי המשפטי המתאים על מנת שתוכלו לקבל את כל המידע שאתם צריכים, את המענה המקצועי, התמיכה וניהול משא ומתן כראוי כמו גם פיקוח על ההסכם ברמה המשפטית. ככל שמדובר על נדל"ן, חשוב תמיד שיהיה לכם את הליווי הנכון.
כל עסקה היא מוצלחת כאשר יש ליווי מקצועי מתאים
עולם הנדל"ן הוא לא עולם פשוט, יש בו עסקאות מורכבות ביניהן גם עסקאות הקומבינציה המצריכות ידע מעמיק בתחום זה. כאשר אתם מלווים בעורכי הדין הטובים ביותר בתחום אין באמת שום סיבה שהתהליך לא יהיה מוצלח ויניב עבורכם את התוצאות המקסימליות.
מתוך תפיסה עמוקה של שותפות אמת עם לקוחותיהם, הקימו עורכי הדין ליאור לוי ודניאל סקלר את משרד עורכי הדין סקלר לוי, אשר חרט על דגלו בניית קשרים מקצועיים ואישיים ארוכי טווח באמצעות הקשבה קפדנית, מסירות ללא דופי והבנה מעמיקה בעסקים, במטרה לגבש עבור לקוחות המשרד אסטרטגיות משפטיות מדויקות ומוכוונות מטרה במגוון תחומים לרבות נדל"ן, קניין רוחני, היי-טק, חדלות פירעון, ליטיגציה מסחרית, דיני אינטרנט, הגנת פרטיות ומקרקעין. צרו עמנו קשר עוד היום לליווי מקצועי ברמה הגבוהה ביותר לצד שירות אדיב, סבלני ומכיל.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.
