תקועים בפרויקט התחדשות עירונית? המציאות בעולם הנדל"ן בישראל מאד מורכבת כיום ולא לא מעט עסקאות התחדשות עירונית הפכו לאמצעי הבסיסי לשיפור איכות החיים וחידוש ערים. יחד עם זאת לא כל העסקאות מתקדמות כמצופה ובעלי דירות רבים מוצאים עצמם תקועים בעסקאות תמ"א או פינוי בינוי שאינן מתקדמות. במטרה לטפל בבעיה זו חתם לאחרונה שר המשפטים על תקנות חדשות המעניקות לבעלי דירות את האפשרות להשתחרר מעסקאות תמ"א או פינוי בינוי תקועות בתשלום סכום מוגדר ובכך ליצור איזון הוגן יותר בין בעלי הדירות ליזמים. הנה כל מה שחשוב לדעת על התקנות החדשות.
התחדשות עירונית שממשיכה להתקדם – הרקע לחקיקה
זה לא סוד אם כן שעולם הנדל"ן המקומי שלנו זקוק לשיפור ולכן לא מעט שכונות, ערים ובניינים התחדשו לאחרונה בתהליך של התחדשות עירונית שהפכה לכוח הנפוץ והפעיל לשדרוג איכות החיים בישראל. תכנית זו מאפשרת שדרוג של תשתיות, חידוש בניינים ישנים והוספת יחידות דיור חדשות וכל זאת תוך שיפור איכות החיים של התושבים. אולם תהליך זה מורכב וכולל שיתוף פעולה בין גורמים רבים ובהם בעלי דירות ויזמים. במקרים רבים פערי הכוחות בין הצדדים הובילו לכך שבעלי דירות הרגישו חסרי אונים מול יזמים חזקים, במיוחד כאשר עסקאות לא התקדמו כמצופה. המטרה של התקנות החדשות היא ליצור מסגרת חוקית ברורה שתאפשר לבעלי דירות להגן על זכויותיהם תוך המשך עידוד של התחדשות עירונית.
מהן התקנות החדשות להתחדשות העירונית?
התקנות החדשות מגדירות בבירור את הסעיפים הבסיסיים שעל יזמים לעמוד בהן במהלך קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. סעיפים בסיסיים אלו כוללים בין היתר קבלת אישורים תכנוניים, חתימה על חוזים עם בעלי דירות וקבלת מימון לפרויקט. אי עמידה בסעיפים אלו מעניקה לבעלי הדירות את הזכות לבטל את העסקה בתנאים שנקבעו בחוק. התקנות קובעות סכומים קבועים שישולמו ליזמים במקרה של ביטול עסקה. סכומים אלו משתנים בהתאם לסוג הפרויקט בין אם פינוי בינוי או תמ"א 38 וכמובן גם לשלב בו נמצא הפרויקט. מנגנון זה נועד למנוע מצבים בהם יזמים דורשים סכומי עתק מבעלי דירות המבקשים להשתחרר מעסקאות ולהבטיח שבעלי הדירות לא יהססו לממש את הזכות שלהם לביטול עסקאות במקרים מוצדקים.
מהי תוקפה של עסקת התחדשות עירונית?
אם יזם לא עמד באבני הדרך שלהלן, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שאינו צד לעסקה, להחליט באסיפה כללית כי מי שהתקשרו בעסקת פינוי ובינוי רשאים לבטל את העסקה עם היזם בלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות.
תוקפה של עסקת פינוי בינוי נקבע בסעיף 1ד חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).
בעסקת פינוי בינוי (מתחם)
| שנתיים | ארבע שנים | ארבע וחצי שנים |
| 50% לפחות מבעלי הדירות חתמו על העסקה. | 60% לפחות מבעלי הדירות חתמו על העסקה. | הוגשה תכנית למוסד התכנון המוסמך |
- במתחם עם 120 יח"ד ויותר תתווסף שנה אחת לכל אחד מהמועדים.
תוקפה של עסקת לפי תוכנית חיזוק (תמ"א) נקבע בסעיף 5ג חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
בעסקת תמ"א 38 –
| שנה וחצי | שלוש שנים | שלוש וחצי שנים |
| 50% מבעלי הדירות חתמו על העסקה | 66.6% מבעלי הדירות חתמו על העסקה | נקלטה בקשה להיתר בוועדה המקומית |
כמה משלמים ליזם שעסקה איתו בוטלה?
בעסקת פינוי בינוי (מתחם) –
| שנתיים – 20% או דירה אחת בלבד | שנתיים – 50% לפחות | ארבע שנים – 60% לפחות | ארבע וחצי שנים – הגשת תוכניות |
| 0 ש"ח | 5,000 ש"ח | 7,000 ש"ח | 10,000 ש"ח |
- אם מדובר במתחם שהוכרז במסלול רשויות – התשלום יהיה מחצית מהסכום האמור.
בעסקת תמ"א 38 –
| שנה וחצי – שליש מבעלי הדירות | שנה וחצי – 50% מבעלי הדירות חתמו על העסקה | שלוש שנים – 66.6% מבעלי הדירות חתמו על העסקה | שלוש וחצי שנים – נקלטה בקשה להיתר בוועדה המקומית |
| 0 ש"ח | 500 ש"ח | 700 ש"ח | 1,800 ש"ח |
- תנאי לקבלת התשלום – מחיקת הערת אזהרה אם נרשמה.
איך התקנות משפיעות על שוק הנדל"ן בתכניות תמ"א?
ההשפעה של התקנות החדשות על שוק ההתחדשות העירונית צפויה להיות משמעותית. מצד אחד, הן צפויות להגביר את הביטחון של בעלי דירות ולהגביר את נכונותם להשתתף בפרויקטים של התחדשות עירונית. מצד שני היזמים יהיו זהירים יותר בבחירת פרויקטים ובניהול הסיכונים שלהם.
מה העתיד מבשר בעקבות תקנות אלו?
התקנות החדשות הן צעד חשוב לקראת יצירת שוק נדל"ן הוגן ויציב יותר בכל הקשור להתחדשות העירונית.
מה תפקידם של עורכי הדין בתהליך זה?
עורך דין נדל"ן ממלא תפקיד מרכזי וחשוב בכל עסקת נדל"ן ללא קשר להתחדשות עירונית ותפקידו כולל אחריות רבה להגנה על זכויות הלקוח וביצוע העסקה בצורה חוקית ומסודרת. הוא מבצע בדיקות מעמיקות של הנכס, כולל רישום הזכויות בטאבו, היסטוריה, שעבודים ועיקולים וכן בחינת התאמת הנכס לתכניות בנייה וייעוד קרקע. תפקידו כולל עריכה וניסוח חוזים ברורים ומדויקים, ייצוג משפטי במשא ומתן וייצוג בפני הרשויות השונות. עורך הדין מטפל בהיבטי המיסוי של העסקה, כולל מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה, וכן אחראי על רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש. בנוסף, הוא מלווה את הלקוח בהגשת דיווחים וקבלת היתרים, ומספק ליווי משפטי מקיף לכל אורך התהליך, במטרה להבטיח עסקה חלקה ובטוחה. ככל שמדובר על פרויקטים שונים של תמ"א 38 ופינוי בינוי עורך הדין הוא בעל תפקיד מהותי לא רק בעניין הבירוקרטי אלא גם בעניין הגישור בין הדיירים, בעלי הדירות לבין היזמים ולכן חשוב שיהיה מי שיכול ויודע לנהל משא ומתן מתאים וראוי בנוסף לשאר הרלוונטיות המשפטית.
משרד סקלר לוי עריכת דין, בראשותם של ליאור לוי ודניאל סקלר כאן עבורכם עם שירות אדיב, סבלני ומכיל לצד מקצועיות ברמה הגבוהה ביותר. המשרד מספק מעטפת שירותים משפטיים מקיפה בתחומי מומחיות מגוונים כמו נדל"ן, התחדשות עירונית, קניין רוחני, היי-טק, חדלות פירעון, ליטיגציה מסחרית, אינטרנט וטכנולוגיות, הגנת פרטיות ומקרקעין וכל זאת תוך התאמת אסטרטגיה אישית לכל לקוח וליווי צמוד לאורך כל שלבי פעילותו העסקית. צרו קשר עוד היום ונשמח לעמוד לשרותכם וללוות אתכם.
האמור לעיל אינו תחליף ליעוץ משפטי ואין לראות בו כיעוץ משפטי.